عبدالعزيز محمد العجلان يكتب : لحل مشكلة الإسكان على الوزارة تفعيل المارشال العقاري!!

 

عبد العزيز العجلان

ترددت أكثر من مرة قبل أن أكتب عن موضوع رسوم الأراضي خصوصاً أنني تلقيت أكثر من نصيحة تقول أنك تثير على نفسك أقلاما لن ترحمك، وأنت محسوب على العقاريين بالرغم من أن جذورك المهنية تجارية وصناعية ومن ثم عقارية، بل أن الموضوع محسوم أمره وجماهيري، أصدقكم القول نعم ترددت، لكن في نهاية الأمر حسمت أمري لأنني أولاً صادق مع نفسي ومؤمن بالحوار في إطار الرأي والرأي الآخر, وطالما أكتب متجرداً من اي مصلحة خاصة، فأنا من ضمن هذه الجماهير بل أكتب من قلب الحدث، ولا أتطفل على الموضوع، واشترك مع الجميع في هدف واحد وهو الوطن وأمن الوطن وازدهار الوطن، كما أنني هنا أحيي كل من كتب في هذا الأمر حتى وإن اختلفت معه بالرأي لأنه على الأقل قد أوضح جزءًا مهماً من المشكلة مثلما أنني هنا أوضح بعضاً من الجزء الآخر الذي لم يتم إيضاحه، المهم أن الكلمة لا تغلفها مصلحة خاصة لا لعقاري ولا لمسؤول حكومي, ولا لكاتب متخصص، وكل من يكتب حرفاً وهو يكتم حقيقة أو يبحث عن مصلحة خاصة بأي طريقة كانت فسوف تفضحه حروفه مع الأيام وسيكتشفه الناس.

والكاتب الذي يحترم كلمته يحرص دائماً أن يبتعد عن الإثارة ولا يتخذ نهجاً يتبنى ما تطلبه العاطفة اليوم لا ما نتمنى للغد في إطار واقعٍ لا يمكن تجاوزه فهناك فرق بين ما نتمناه وما هو ممكن!

بداية يجب أن اعترف بأنني لن أخوض كثيراً في الأسباب التي أدت إلى خلق مشكلة إسكانية تتطلب الحل، لأن البحث عن الأسباب هو بالضبط مثل تقشير البصلة كل تفسير يثير مزيداً من الأسئلة على مستوى أعمق!، ولا أخال المختصين في وزارة الإسكان ولا صناع القرار بمعزل عن فهم الخطوط العريضة للأسباب!؟

وبحسب اعتقادي انه قد تم فعلا إيقاف أهم تلك الأسباب وإن لم يتم فنحن نحرث في الماء.

والمهم هنا أننا أمام مشكلة إسكانية كيف نحلها لا كيف نلوم بعضنا البعض ونضيع الوقت فيما لا مردود منه، خصوصاً أن الأسباب الحقيقية هي تراكمات عديدة، منها غياب السياسات الإسكانية ومنح الأراضي للمواطنين على اختلاف طبقاتهم المحتاج للسكن وغير المحتاج وبمساحات مختلفة وبالمجان، ثم أن هناك جهات حكومية عديدة لها دور غير مباشر، ولم تقم بالدور المطلوب كما يجب أن يكون، مثل وزارة النقل والبلديات والإعلام والمالية، هذا الوضع ساهم في خلق مناخ جيد ومتاح للجميع أدى إلى احتكار العديد من الناس عقاريين وغيرهم مساحات شاسعة في ظل غياب تنظيم يمنع ذلك.

وبالتالي فلا يجب أن نحمل جهة واحدة سبب هذه الأزمة بل هي تراكمات عدة، ينبغي أن تحل بدراية وعمق ووقت كاف بعيداً عن السطحية والاستعجال.

مربط الفرس هنا كيف نستطيع إيجاد حل لا يؤدي إلى مشاكل أخرى ونقدم حلولا متعددة من ضمنها أن نخلق نظاما يمنع الاحتكار ويمنع أن تكون الأرض البيضاء سلعة تباع بأغلى الأثمان، “والأرض البيضاء هنا هي غير المعمورة، وغير المعمورة غير منتجة”.

كذلك كيف تؤدي تلك الجهات الحكومية دورها؟ لأن الحل الجذري للمشكلة مسألة تكاملية وليست فقط مسؤولية وزارة الإسكان وإن كانت هي المعنية والمسؤول المباشر لتلك المشكلة، ومن يتعمق في لب المشكلة يجد ثلاث ركائز أساسية للسكن وهي الأرض والتمويل والبناء.

هذه هي الخطوط العريضة وبدون الخطوط الأقل عرضاً لن يكتمل مخطط القضاء على المشكلة، وكل ما أتمناه من كل من بيده القرار حول هذا الأمر هو إعطاء الجانب الاقتصادي الأهمية الكبرى، لأن التوازنات في الجانب الاقتصادي مهمة جداً ولها آثار جانبية لا يستهان بها.

فالرسوم والضريبة بل والدعم المالي كذلك هي بمثابة أدوية في الاقتصاد إن كانت قليلة لم تشفِ وإن زادت قد تهلك الجسم الاقتصادي، مثلاً إذا كان الكثير من الدعم “لاحظوا معي الدعم” وليس الحسم في احد القطاعات قد يؤدي إلى نتائج سلبية في القطاعات الأخرى قد تفوق النتائج المتحققة في القطاع المدعوم وبذلك يحصل على المدى البعيد تشوهات اقتصادية قد يصعب حلها بسهولة, فكيف إذا كان العكس وهو رسم أو ضريبة في غير موضعها أو زاد عن معيارها المطلوب.

وبالتالي فإنه من الواجب النظر ضمن الإطار الاقتصادي العام وليس الاعتماد كلياً على التحليل الجزئي للمشكلة.

وهذا لا يعني أنني ضد الرسوم على العقار بل أزيد على ذلك بالقول أنه يجب ألا يعتقد بعض أصحاب الإعمال أو غيرهم، بكل طبقاتهم, أن مبادئ الحرية الاقتصادية مرتع خصب للاحتكار أو نهب أموال الناس واستخدام السلطة أو المكانة الاجتماعية لتحقيق مصالح فردية على حساب مصلحة الجماعة.

ثم هناك جانب آخر لا يقل أهمية وهو دور الجهات الحكومية الأخرى لذلك فإن الحكومة مطالبة بتفعيل دور تلك الجهات الحكومية حتى تؤدي دورها المطلوب وكذلك سن الأنظمة والقوانين ومن ضمنها العقارية التي تمنع الاحتكار في الاراضي وفي نفس الوقت تضمن عدم تضرر رأس المال الخاص جراء ذلك التنظيم، خصوصاً أن القطاع الخاص هو العمود الفقري للاقتصاد المنتج في كل الدول، حتى في الدول النفطية لان النفط لدى الاقتصاديين لا يعتبر الاقتصاد ريعياً، والاقتصاد الريعي له جوانب ايجابية كبيرة وسلبية كبيرة كذلك إن لم يستغل ويوجه التوجيه الصحيح في التنمية ولا مجال هنا لشرحها.

أعود لأقول بأنني لست ضد الرسوم لكنني قد اختلف كثيراً مع البعض في طريقة فرض الرسوم ومعالجة المشكلة، بل واختلف مع البعض ممن يعتقد أن سعر الأرض هو العائق الرئيسي في مشكلة الإسكان بل هو جزء مهم من ضمن أجزاء مهمة كذلك، ولو سلمنا أن الأرض هي العقبة الوحيدة أمام حل الإسكان فإن أمامنا أمثلة حية وهي ان العديد من الدول الأفريقية الفقيرة الأرض لديهم بالمجان وليست فقط رخيصة ومع ذلك جل السكان لا مسكن لديهم.

ثم هناك أرقام تتداول عن حجم الرسوم المتوقعة من العقار ولا اعتقد انه يخفى على من لديه إلمام بسيط بالجانب المالي استحالة صحة الأرقام المتوقعة من الرسوم على العقار التي يتم تداولها عبر الصحافة سواء المطبوعة أو الإلكترونية فكل من له إلمام بالجانب الاقتصادي يعلم أن ذلك ضرب من المستحيل خصوصاً في غياب اقتصاد منتج وجل الدخل من الريع النفطي وهو العمود الوحيد لكل القطاعات، واستحالة صحة تلك الأرقام واضحة ولا تحتاج إلى توضيح متى ما أدركنا أن المخزون النقدي لدى البنوك لا يغطي تلك الأرقام الخيالية التي تداولها بعض الأقلام، متى ماقسمنا ذلك النقد على مصادره ومدى ارتباطه بملاك العقار.

إن تداول تلك الأرقام المالية وعدم التوعية من أضرارها في حال عدم إمكانية تطبيقها له آثار سلبية على بعض المواطنين الذين سيصدمون عند تأكيد عدم صحة ذلك، وبالتالي فانني هنا أناشد إخواني الأفاضل من المتحمسين لحل مشكلة الإسكان الابتعاد عن الإثارة وتحري الدقة في كل رقم مالي وإمكانية تطبيقه، فانه اذا كان للحقيقة أكثر من وجه بحسب الزاوية التي تنظر منها فان الأرقام لها وجه واحد لا يمكن تغييره.

كذلك هناك معلومة يتداولها البعض أنه إذا انخفضت أسعار الأراضي انخفاضا كبيراً جدا فسيكون من السهولة امتلاك منزل، واعتقد انه متى ماكانت هناك انخفاضات هائلة بالعقار حتماً فان الحالة الاقتصادية في ذلك الوقت سوف تنسينا أزمة السكن.

دعوني هنا أبسط الأمر بعيدا عن تعقيدات الأرقام والقوانين المالية والاقتصادية.

وذلك من خلال ضرب الأمثال, والأمثال هي أدوات إيضاحية نستقيها مما نعيشه وما تعودنا عليه وبالتالي يسهل الاستيعاب لما يراد إيصاله من معلومة.

فأسعار الأراضي الآن أشبه ماتكون بإنسان متعافٍ جدا أي سمين سمنة ملفتة “الأسعار العالية” وبالتالي فان هذه السمنة تسبب مشاكل جمة للقلب وأجزاء أخرى من الجسم وتعيق حركة الدم.

أمام هذا الإنسان خياران: إما أن يذهب إلى طبيب متخصص ليصف طرقا علاجية مثبتة بدراسات علمية مأمونة المخاطر الجانبية والطبيب يعرف الحد الصحيح لنزول الوزن الذي لو تجاوزه لانقلبت الموازين مرة أخرى.

أو يذهب إلى طبيب شعبي أو شخص قريب منه متحمس ومتعجل دون عمق في الإدراك ثم يصف له مجموعة من الأعشاب التي ربما تذيب شحومه لكنها ستقضي على كلاه أو وظائف كبده، وبالتالي ستعيق حياته تماماً، هذا الشخص مع الأسف الشديد وقبل أن يشرع في أي من العلاجين أصيب بمرض طارئ، ( اعتلال في الاقتصاد) “هذا الاعتلال سببه انخفاض حاد بالدخل الذي مصدره الوحيد تقريباً النفط وهذه مشكلة أخرى أخطر بكثير من أزمة السكن ولا مجال هنا للحديث عنها وسبق أن كتبت عنها مقالا بعنوان “الهيئة العليا للاستغناء عن النفط في هذه الجريدة بتاريخ ٧-١٢-٢٠١٥ العدد ١٧٣٣٢”

ترى هل يستمر في الخيار بين العلاجين وأيهما أحسن.؟

اعتقد أن الخيار الأفضل هو الطبيب المتخصص الذي سيهتم بعلاجه من المرض وفي نفس الوقت يوازن بين انخفاض وزنه من المرض وإذا استلزم الأمر تخفيضه بطرق علاجية مأمونة المخاطر، ووزارة الإسكان هي الطبيب الأمثل لحل المشكلة ووصف الدواء الأفضل لأنها ترى الصورة كاملة اقتصادياً ومالياً واجتماعياً واستراتيجياً وبقية التفاصيل.

وكل ما أتمناه هو دعوا الطبيب يعمل ساندوه بإعلام إيجابي لا سلبي وبالمعلومات الصحيحة عن مريضنا.

وها أنا اطبق ذلك بتقديم رأي متواضع خلاصته كالتالي: اعتقد- والله أعلم- أن الحل الأمثل لمشكلة السكن هو، مارشال عقاري ضخم ذو شقين مادي وتنظيمي تقوده الدولة وينفذه الجميع بما فيهم القطاع الخاص من مطورين ومستثمرين وعقاريين وأفراد وكل الجهات الحكومية ويكون الهدف الرئيسي هو زيادة المعروض من الوحدات السكنية القابلة للبيع ومرغوبة من كل المواطنين ومن المؤكد أن زيادة العرض على الطلب في العقار هي القوة الوحيدة التي ستهوي بأسعار العقار دون آثار سلبية غير طبيعية.

إما أن نتمنى أن نهوي بالعقار إعلامياً فلن يهوي مطلقاً, وأما إن حاولنا أن نهوي به قسراً وبقوانين غير مدروسة “تعسفية” فإنني هنا أتخيل المثل الشعبي الذي كنا نتمازح به صغاراً “امحط به ولاي تحته!؟”

فالنتائج ستكون مؤلمة على المدى البعيد!؟

أما كيفية منع الاحتكار في الأراضي فإنني أقول وبكل ثقة إن رسوم الأراضي لوحدها لن تحل المشكلة بل ستعقد الأمر وتخلق مشاكل نحن في غنى عنها.

والبديل عن الرسوم المباشرة والذي سيمنع الاحتكار فانه أمر سهل جداً، دعونا هنا نستعير أمثالاً محلية وبلغة بسيطة ونقول “امسك المفرص ولا تحرص” والمفرص هنا والذي حوله يدندن العقاريون ولأجله تحتكر الأراضي هو الربح الحاصل من الاحتكار، فلو فرضت وزارة الإسكان رسماً على الأرباح وليس على الأرض، بل على أي ربح يتحقق من أي أرض في أي مكان أو منطقة على مستوى المملكة فيجب أن تقتطع منه وزارة الاسكان جزءاً تعتقد انه يحقق هدف منع الاحتكار.

واعتقد أن الوزارة لديها من الخبراء ممن يستطيع أن يضع جدولاً لتلك الرسوم المقتطعة من الأرباح المتحققة من اكتناز الأرض مقسماً على عدد سنوات الاحتكار؛ بحيث يسرع من بيع الأرض لأنه كلما طالت المدة وتجاوز الربح حداً معينا تزداد الرسوم بشكل تدريجي وطبقاً لتشريع مستمد من شرعنا المطهر (لا ضرر ولا ضرار) وبكل تأكيد يستثني من لا قدرة لديه على البيع بسبب قهري أو لا تحتسب المدة إلا بعد زوال السبب.

أما الأراضي الشاسعة جدا وبملايين الأمتار فلها معاملة خاصة فعددها محدود وبالتالي يسهل التعامل معها بحزم وحسم ضمن إطار رسم الأرباح مضافاً إليه مدة الاحتكار التي متى مازادت عن الوقت المعقول من تاريخ الشراء أو المنح حتى قبل صدور النظام يوضع لها آلية تضمن التعجيل في بيعها.

أما الرسوم المباشرة على الأراضي أي رسم على أصل ثابت بصرف النظر عن الربح هذا أمر غير مسبوق عالمياً خصوصاً في وضع اقتصادي حاد من شأنه تقويض دوائر اقتصادية مثمرة وخلق مشاكل أخرى معقدة وتدمير لمبدأ اقتصادي مهم وهو قانون العرض والطلب بل الأمر المضحك أنه تأميم بالتقسيط، ولم يسبق وعمل به كحل للإسكان. في اي دولة من دول العالم!

والأهم أن يدرك الجميع أن مسألة حل مشكلة الإسكان المتراكمة يتطلب وقتاً كافياً بحد أدنى خمس سنوات وعندها سوف نلمس توفر المساكن للجميع وبأسعار متفاوتة بين الناس وليس توفراً بسعر معين كما هو مُلاحظٌ الآن.

لذا على وزارة الإسكان تفعيل ذلك المارشال العقاري بشقيه المادي والتنظيمي.

فالشق المادي على سبيل المثال لا الحصر هو أن تشرع الوزارة في البناء المباشر جنباً إلى جنب مع القطاع الأهلي وتحفيزه في ذلك إما بالأرض أو القرض وكذلك الاستمرار والتوسع مع الإفراد في البناء المباشر بالأرض والقرض معاً.

أما الشق التنظيمي أيضاً على سبيل المثال لا الحصر.. سن الأنظمة والقوانين التي تلزم الجهات الحكومية من أداء دورها بشكل مخالف عن ماهو معمول به الآن ويساعد في دفع عجلة البناء مثل تطوير أنظمة البناء ووضع حد معين لا يتجاوز سنة لإنهاء المخططات السكنية من أمانات المدن وكذلك التوسع في مد نطاقات البناء وإلزام وزارة النقل بمد الطرقات إلى الأحياء السكنية الجديدة والقطارات للضواحي إن لزم الأمر. وإنهاء مشاكل المحجوزات من الأراضي وغير ذلك مما يساعد في إنهاء المشكلة وأجزم أن وزارة الإسكان لديها الكثير من المقترحات والمبادرات المشابهة.

كذلك هناك فرع آخر من التنظيمي يجب أن ترعاه وزارة الإسكان وتخطط له وتطالب به بحكم أنها الجهة المخولة بذلك وهو أن تطلب من كل جهة حكومية أن تضع برنامجا سكنياً لموظفيها ممن لا يملك مسكنا وتطلب من المقام السامي المساعدة في ذلك لتسهيل وجود الأرض وهي موجودة حتى وإن ابتعد الموقع عن المدينة قليلا فبالتنسيق مع المالية والنقل والبلديات وعلى مدى خمس سنوات اعتقد أنه أمر سهل في التغلب على الصعوبات من طرق وبنية تحتية.

وبذلك يصبح لدى كل وزارة وهيئة حكومية برنامج إسكان لموظفيها السعوديين.

بل وإلزام الشركات الخاصة الكبرى وتشجيعها وتحفيزها في وضع برامج إسكانية لموظفيها من خلال منحها عددا من الحوافز حتى وان لم تكن مادية إنما مشجعة ومفيدة للطرفين وأتمنى أن لا يكون من بين تلك الحوافز زيادة التأشيرات لجلب عمالة اجنبية.

اعتقد أن هذا العمل الجماعي المنسق هي الطريقة التي ستمكننا بإذن الله في التغلب على مشكلة السكن حتى وان لم نستطع أن نعمل بها كلها في وقت واحد المهم أن نبدأ بالممكن ونطالب بالآخر .. وهناك تجارب عالمية في هذا المجال ولعل التجربة الكندية جديرة بالاطلاع عليها تفصيلياً وكذلك التركية.

وأكرر مرة أخرى إن المشكلة لن تحل إلا بمشاركة الجميع, أما أن نحمل وزارة الإسكان لوحدها ونقول أنها المسؤولة الوحيدة عن هذا الإرث من المشاكل الإسكانية التي لم تكن هي المسبب الوحيد لها فهذا تغييب للحقيقة والبعد عن الحل الصحيح للمشكلة وعلينا أن نشجعها وكذلك ننقدها نقداً هادفاً مبنيا على معلومة صحيحة وعمق في فهم المشكلة لا “أن نمسك عليها المخطية من حججها”

لذلك، على وزارة الإسكان أن تضع تصوراً كاملاً للمشكلة وبرنامجاً دقيقاً يشمل الجميع, أكرر الجميع, بعد ذلك علينا ان نحاسبها عن كل ما أعلنت عنه وأن البرنامج المعلن للوزارة هو برنامج مؤسسي لا يرتبط بوزير معين بل بوزارة وضعت خطة شاملة ووافقت عليها الجهات العليا، بصرف النظر عمن هو الوزير, وهذا هو العمل المؤسسي المطلوب والفعال لأن الوزارة أصل ثابت والوزير متغير.

 

نبذة عن الكاتب

مقالات ذات صله